RECURSO – Documento:7078672 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA RECURSO ESPECIAL EM Apelação Nº 5009375-72.2020.8.24.0008/SC DESPACHO/DECISÃO CONSÓRCIO BLUMENAU NORTE SHOPPING interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal (evento 85, RECESPEC1). O apelo visa reformar acórdão proferido pela 6ª Câmara de Direito Civil, assim resumido (evento 43, ACOR2): EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL POR ONEROSIDADE EXCESSIVA. CLÁUSULA ABUSIVA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação interposta contra sentença proferida nos autos da ação de resolução contratual por onerosidade excessiva, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, declarando a inexigibilidade da "taxa de transferência".

(TJSC; Processo nº 5009375-72.2020.8.24.0008; Recurso: RECURSO; Relator: ; Órgão julgador: Turma, j. em 5-3-2024).; Data do Julgamento: 19 de dezembro de 2006)

Documento:7078672 ESTADO DE SANTA CATARINA TRIBUNAL DE JUSTIÇA RECURSO ESPECIAL EM Apelação Nº 5009375-72.2020.8.24.0008/SC DESPACHO/DECISÃO CONSÓRCIO BLUMENAU NORTE SHOPPING interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal (evento 85, RECESPEC1). O apelo visa reformar acórdão proferido pela 6ª Câmara de Direito Civil, assim resumido (evento 43, ACOR2): EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. REVISÃO CONTRATUAL POR ONEROSIDADE EXCESSIVA. CLÁUSULA ABUSIVA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação interposta contra sentença proferida nos autos da ação de resolução contratual por onerosidade excessiva, que julgou parcialmente procedentes os pedidos autorais, declarando a inexigibilidade da "taxa de transferência". II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em: (i) saber se a cláusula que exige pagamento de taxa de transferência é abusiva e (ii) saber se é possível a modificação de ofício dos honorários advocatícios. III. Razões de decidir 3. O contrato firmado entre as partes prevê a exigência de autorização do locador e pagamento de taxa de transferência em caso de alteração de 50% ou mais do capital social votante da locatária. Tal exigência é considerada abusiva, pois não se enquadra nas hipóteses do art. 13 da Lei 8.245/1991 e não apresenta risco à locadora, configurando intromissão injustificada na atividade empresarial da locatária. 4. É possível a redistribuição de ofício do ônus da sucumbência, por se tratar de matéria de ordem pública. No caso, os encargos da derrota foram distribuídos de forma pro rata, com fixação dos honorários advocatícios em 10% sobre o proveito econômico obtido por cada parte, nos termos do art. 86, caput, do CPC. IV. Dispositivo e tese 5. Recurso conhecido e desprovido. Adequação, de ofício, dos honorários advocatícios e fixação de honorários recursais. Tese de julgamento: “1. A cláusula que exige autorização do locador e pagamento de taxa de transferência em caso de alteração de 50% ou mais do capital social votante da locatária é abusiva e deve ser declarada nula.” Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, art. 13; Código Civil, art. 421. Jurisprudência relevante citada: TJSP, Apelação Cível 1101425-78.2022.8.26.0100; TJSC, Apelação n. 5012606-44.2019.8.24.0008. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (evento 75, ACOR2). Quanto à controvérsia, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, a parte alega violação e interpretação divergente do art. 54 da Lei n. 8.245/1991, no que tange à legalidade da cláusula contratual que prevê a cobrança de taxa de transferência em contrato de locação comercial em shopping center, o que faz sob a tese de que tal cláusula foi livremente pactuada entre as partes e encontra respaldo legal. Cumprida a fase do art. 1.030, caput, do Código de Processo Civil. É o relatório. Considerando que a exigência de demonstração da relevância das questões federais, nos termos do art. 105, § 2º, da Constituição Federal, ainda carece de regulamentação, e preenchidos os requisitos extrínsecos, passa-se à análise da admissibilidade recursal. Quanto à controvérsia, a ascensão do apelo nobre pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional encontra óbice nas Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. Sustenta a parte, em síntese, que "o sócio da Recorrida é advogado, assinou o contrato e patrocina a Recorrida na presente ação, ou seja, possui e possuía plena capacidade técnica e jurídica para discutir as cláusulas no momento da assinatura, contudo, assinou o contrato sem qualquer ressalva e/ou observação, demonstrando que aceitou, entendeu e concordou com todos os termos. Não restam dúvidas de que a alteração do Quadro Societário da Locatária pessoa jurídica/Apelada sem autorização prévia do Locador é infração contratual passível de multa ou até mesmo despejo, reforçando a legitimidade da cobrança da Taxa de Transferência em caso de cessão da posição contratual do locatário originário. A imposição de cobrança da referida taxa busca coibir atitudes que confrontam as cláusulas previamente contratadas em total desacordo com a vontade das partes, resguardando assim a segurança jurídica das relações locatícias em shoppings centers. A legalidade da cobrança está intimamente relacionada ao artigo 54 da lei de locação. Dessa forma, diante da prevalência concedida pelo art. 54 da Lei de Locações às disposições livremente pactuadas entre as partes, é de se concluir que a existência de disposição a regulamentar eventual cessão do contrato, por óbvio, deve ser reconhecida e mantida" (evento 85, RECESPEC1, p. 11-12).  No entanto, o acolhimento da pretensão recursal exigiria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, bem como a interpretação do instrumento contratual, providências vedadas no âmbito do recurso especial. No caso, a Câmara entendeu que "o contrato firmado entre as partes prevê a exigência de autorização do locador e pagamento de taxa de transferência em caso de alteração de 50% ou mais do capital social votante da locatária. Tal exigência é considerada abusiva, pois não se enquadra nas hipóteses do art. 13 da Lei 8.245/1991 e não apresenta risco à locadora, configurando intromissão injustificada na atividade empresarial da locatária" (evento 43, ACOR2).  Merece destaque o seguinte excerto do acórdão (evento 43, RELVOTO1): A Lei de Locação (n. 8.245/1991), em seu art. 54, caput, dispõe que "nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei". Embora o Código Civil estabeleça que "nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual" (art. 421, parágrafo único), é possível declarar a nulidade de cláusulas abusivas que violem a função social do contrato, a boa-fé objetiva ou a paridade entre os contratantes. No caso em apreço, a cláusula 136 do "Instrumento Declaratório de Normas Gerais Complementares dos Contratos de Locação e Outras Avenças dos Salões Comerciais Situados no Blumenau Norte Shopping" prevê (evento 24, ANEXO20): Tendo em vista о caráter "intuitu personae" do contrato de locação, é expressamente vedado à(ao) LOCATÁRIA(O), sem o consentimento prévio e por escrito da LOCADORA, ceder, transferir, sublocar ou emprestar, total ou parcialmente, a outrem, qualquer das áreas locadas, ou, de qualquer forma, permitir a terceiros o uso, gratuito ou oneroso, das áreas locadas, sob pena da rescisão de pleno direito da locação, independente de prévia notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial. A autorização da LOCADORAserá também necessária nos casos de qualquer mudança ou alterações feitas, de forma direta ou indireta, de 50% (cinquenta por cento) ou mais do capital social votante da LOCATÁRIA(O) ou que dela decorra a transferência do seu controle administrativo ou gerencial. [...] Parágrafo terceiro: Desde que ocorra a expressa aquiescência por escrito da LOCADORA, nos casos previstos nesta cláusula, o cedente pagará à LOCADORA, independente das outras obrigações em que a cessionária ficará contratualmente sub-rogada, uma taxa equivalente a 10 (dez) vezes o "aluguel mensal mínimo" vigente à época. E o "Aditivo ao Instrumento Particular de Contrato Atípico de Locação" firmado entre as partes estabelece (evento 1, CONTR5): 4. Em razão da negociação do capital social ora ajustada, e com fundamento no disposto nas Normas Gerais da (sessenta locação, fica e dois estipulado mil, que a LOCATÁRIA pagará, a título de taxa de transferência, o valor de R$ 62.536,60 R$ 15.634,15 (quinze quinhentos mil, e trinta e seis reais e sessenta centavos),aser pago em 4 (quatro) parcelas de vencimento no dia 29/10/2019, seiscentos e trinta e quatro reais e quinze centavos) cada, sendo a primeira com a ser emitido pelo LOCADOR. Todavia, a exigência de autorização do locador e de pagamento de uma taxa de transferência em caso de alteração de 50% ou mais do capital social votante da locatária é considerada abusiva, pois não se enquadra nas hipóteses do art. 13 da Lei 8.245/1991 e não apresenta risco à locadora. Portanto, trata-se de uma intromissão injustificada na atividade empresarial da locatária. Considerando a fundamentação adotada, o acórdão recorrido somente poderia ser modificado mediante o reexame dos aspectos concretos da causa e do contrato firmado entre as partes. Cabe salientar que "a existência de óbice processual impedindo conhecimento de questão suscitada pela alínea a, da previsão constitucional, prejudica a análise da divergência jurisprudencial acerca do tema" (AgRg nos EDcl no AREsp n. 2.065.313/SP, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Sexta Turma, j. em 5-3-2024). Registre-se, ainda, que a parte recorrida requereu, em contrarrazões, a majoração dos honorários advocatícios recursais. Nos termos dos §§ 1º e 11 do art. 85 do Código de Processo Civil, a fixação da verba honorária em grau recursal é competência exclusiva do órgão jurisdicional encarregado do julgamento do mérito. Assim, considerando que a competência do Superior Tribunal de Justiça apenas se perfectibiliza após a admissão do recurso especial, mostra-se incabível a análise do pedido em sede de juízo prévio de admissibilidade. Nesse sentido: EDcl nos EDcl no AgInt no RE nos EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.333.920/SP, rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial, j. em 29-4-2025. Ante o exposto, com fundamento no art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, NÃO ADMITO o recurso especial do evento 85, RECESPEC1. Intimem-se. assinado por JANICE GOULART GARCIA UBIALLI, 3° Vice-Presidente, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://2g.tjsc.jus.br//verifica.php, mediante o preenchimento do código verificador 7078672v11 e do código CRC b7ae2cda. Informações adicionais da assinatura: Signatário (a): JANICE GOULART GARCIA UBIALLI Data e Hora: 13/11/2025, às 17:46:23     5009375-72.2020.8.24.0008 7078672 .V11 Conferência de autenticidade emitida em 16/11/2025 15:37:26. Identificações de pessoas físicas foram ocultadas